Kaufen oder Mieten: Die Immo-Frage

Der Buy-vs-Rent-Rechner hilft dir, die langfristige Vermögensentwicklung zwischen Immobilienkauf und weiterem Mieten zu vergleichen. Er kombiniert Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), Finanzierungsbedingungen (Zins, Laufzeit, Eigenkapital) sowie laufende Ausgaben (Instandhaltung), um das Nettovermögen beim Eigentum zu schätzen, und modelliert zugleich Miete sowie die Investition der Differenz.

Szenarien werden über die Zeit visualisiert: Die Kauf-Variante wächst mit der Immobilienwertentwicklung abzüglich Restschuld, während die Miet-Variante mit investierten Überschüssen gegenüber Mietausgaben wächst. Das Ergebnis zeigt, welche Option nach deinem gewählten Zeitraum zu höherem Nettovermögen führt – und um wie viel.

Starte mit realistischen Eingaben für Zinssatz, Eigenkapital und regionale Grunderwerbsteuer. Passe anschließend Instandhaltung (oft 1–2 % p.a.) und Wertsteigerung an, um lokale Markterwartungen statt Wunschwerte abzubilden.

Wähle bei der Miet-Variante eine Investment-Option passend zu deinem Risikoprofil; im Zweifel nutze eine konservative individuelle Rendite. Teste Anlagehorizont, Mieterhöhungen und Zinsen in Szenarien, um die Sensitivität der Entscheidung zu verstehen, bevor du dich festlegst.

Das Eigenkapital bezeichnet den Anteil des Kaufpreises, den du sofort aus eigenen Mitteln bezahlst, ohne ihn über einen Kredit zu finanzieren. Ein höheres Eigenkapital reduziert die Darlehenssumme, senkt dadurch die monatlichen Raten und auch die gesamte Zinslast über die Laufzeit.

Kreditinstitute verlangen in der Regel ein Mindestmaß an Eigenkapital, oft zwischen 10–20 % des Kaufpreises. Wer mehr Eigenkapital einbringt, verbessert meist seine Bonität und erhöht die Chance auf günstigere Kreditkonditionen. Allerdings verringert eine sehr hohe Eigenkapitalquote die eigene Liquidität und damit die finanzielle Flexibilität.

Die Grunderwerbsteuer ist eine bundeslandspezifische Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Sie wird prozentual vom Kaufpreis berechnet und ist zusätzlich zu weiteren Kaufnebenkosten wie Notar- oder Maklergebühren zu entrichten.

In Deutschland liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Sie stellt eine erhebliche Anfangsbelastung dar, die nicht den Wert der Immobilie erhöht, aber unbedingt in der gesamten Finanzierungsplanung berücksichtigt werden muss.

Tilgung bzw. Laufzeit beschreibt die Zeitspanne, über die dein Darlehen in regelmäßigen Raten zurückgezahlt wird. Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Belastung, führt aber zu höheren Gesamtkosten durch mehr Zinsen, während eine kürzere Laufzeit höhere Monatsraten, aber geringere Gesamtkosten bedeutet.

Die Wahl der passenden Laufzeit ist ein Balanceakt zwischen Bezahlbarkeit und Effizienz. Viele Käufer wählen 20–30 Jahre, um die Raten tragbar zu halten, während finanziell disziplinierte Haushalte kürzere Laufzeiten bevorzugen, um Zinskosten zu minimieren und schneller schuldenfrei zu sein.

Der Zinssatz bestimmt, wie viel du deinem Kreditgeber für das geliehene Geld zahlst. Der nominale Zinssatz gibt den angegebenen Prozentsatz pro Jahr an, während der effektive Zinssatz zusätzliche Kosten wie Gebühren einbezieht und so ein realistischeres Bild der tatsächlichen Belastung vermittelt.

Zinssätze werden von Marktbedingungen, der Geldpolitik der Zentralbanken und deiner individuellen Bonität beeinflusst. Selbst kleine Unterschiede beim Zinssatz können sich über die gesamte Laufzeit auf Zehntausende Euro summieren – daher ist es entscheidend, Angebote zu vergleichen und Konditionen zu verhandeln.

Die Instandhaltungsrate gibt den jährlichen Prozentsatz des Immobilienwerts an, der für Reparaturen, Renovierungen und allgemeine Pflege eingeplant wird. Sie stellt sicher, dass die Immobilie in gutem Zustand bleibt und ihren langfristigen Wert erhält.

Eine typische Faustregel liegt bei 1–2 % des aktuellen Immobilienwerts pro Jahr. Da die Kosten mit zunehmendem Alter der Immobilie oder mit steigenden Marktwerten wachsen, wird diese Rate in Finanzmodellen meist entsprechend skaliert, um langfristige Ausgaben nicht zu unterschätzen.

Wir freuen uns auf dein Feedback

Solltest du Feedback, Kritik, Fragen oder Anregungen haben, melde dich bei uns gern über eine der folgenden Wege.